绵阳,新应该怎样买?这个议题已经反复说过很多次了,如何界定好房子?要么宜商,如城中心的新建大盘,配套齐全,投资回报率高,交房即可出租那种;要么宜居,离尘不离城,在绵阳来说,就在1.5环以内,有山有水,大环境好,小区品质好,地段七八分熟,前景可期。

那么当下市场中,房屋质量参差不齐的二手房应该怎样买呢?

先给大家一个看房的准则:买好房子的前提条件一定是在你的能力范围之内,在这个区间里,匹配最优的房子,才能达到居住或改善的意义。

把这一点记住,再跟着中介选房的时候,心中就有谱,买房就便利得多。

接着我们来说说,二手房中有哪类房子千万不要碰?

在绵阳,差一点的小区,是不是都有如下共性?

物业人员都是大爷大妈唱主角,入住不久,小区就陷入恶性循环:物业服务质量下滑 —> 拖欠物业费 —> 物业继续恶化,逐渐突破能正常运转的底线:

绿化带杂草化、裸土化、狗屎堆化、车位化。

楼道等公共空间被私自占用甚至封闭。

门禁虚设,物管免费重新安装单元门后又被嫌麻烦的业主破坏。

垃圾清运不及时,打扫和清洁处于半瘫痪状态。

电梯接近寿命极限,且无法给出更换方案。

也许绿化、垃圾等都可以忍(毕竟你买的时候价钱便宜,物业费也便宜,要求不能太高),那么“安全”则是一条底线。一方面电梯寿命将至,另一方面部分业主遭到入室偷盗,大家开始在群里讨论解决办法。

也许这个时候有热心业主尝试进行小区自救,最终的结论是——这条路极难走通,成本太高,不如努力攒钱换房。

以换电梯为例:换电梯需要提取公共维修基金,提取公共维修基金需要成立业委会,而成立业委会则需要成功召集由一半业主参加的业主大会。且业委会成立后,还需要2/3业主同意,才能动用公维基金。

开业主大会难、成立业委会难,这是一个普遍难题。

一方面,小区老化需要提取公共维修基金进行维修。

另一方面,绝大部分公维基金处于无人提取的状态,许多都是以极低的活期利率存放在银行。而这已经是十多年的老问题,每年都有人大代表和政协委员提案,但至今缺乏合适的解法。

早在2006年,北京电视台就以《70亿维修基金的困惑》为题报道过:

“北京市物业管理处负责人表示,截至2015年2月底,北京市公共维修基金缴存总额为395.99亿元人民币。而在支取方面,2013年北京市一共有143个社区用了1.16个亿,2014年用了3个亿,2015年用了3个亿,从1999年公共维修基金归集之日到2015年2月,该项基金一共使用了15.5亿元人民币。”

皇城都如此,遑论其他?

好房子,一次性投资,压力只有一次,房子差了,不停地换房,不停地遭心,不停地产生中间环节的费用,成本高,压力更大。换房时,你的原小区乱糟糟的,问题层出不穷,在这个不缺房子的时代,别说卖不上价,也许根本就卖不脱,你原先所买的房子基本上就属于变相地报废了。

也许好房子和孬房子,看似都长得差不多,你就想,凭啥它要卖那么贵?凭啥它的物业要收那么高?其实就在用材、户型、绿化、物业等细小的配置上。特别是物业上,它有钱赚,就会珍惜,就会努力把服务搞好,提高小区软实力,其实也是在帮你的房子挣钱。

最近,某楼盘搞内购价,明明每平方米比市场价要便宜几百上千元,许多内部员工都放弃了,为啥?有员工向我反映,他们公司的物管不行,以后住进去窝心。

除此以外,好房子与孬房子,还有很多看似细微的差距,却会影响你家几代人的走向。

差的小区,租房子的,社会上的无业人士,农村老太爷老太婆进城的,往往成了常住人口,公共设施往往成了少数人破坏,大多数人来买单;好的小区,业主的素质普遍要高一些,懂得爱护公共设施,懂得这世界上没有不花钱的服务,一般不会拖欠物业费,小区的管理就会越来越好。你的孩子在干净、文明、和谐、优美、积极进取的环境中成长,对他的未来大有裨益。这就是人们通常所说的“千金买房,万金买邻”,历史上的“孟母三迁”,实际上也说明了邻居、物业管理的重要性。

好的房子,往往会给一个家庭带来综合的叠加效应。从里子上说,环境好,有利于家人健康;容积率低,空气质量好,私密性强,视野开阔,防近视;配套完善,生活方便,生活成本低,如果周边有公立名校,孩子还会享受到更优质的教育。从面子上讲,这个世界很现实,商业谈判,会增加你成功的筹码,新的投资缺钱时,银行贷款更容易,你个人融资也容易得多,即便拿到市场去出售,变现也来得快得多。

最最最重要的是,据绵阳多家中介公司信息反馈,老旧破小区越来越不好卖,他们也不想接手,低端小区,安置小区,5年期一过,市值就大幅缩水,10年期一过,就不大好卖。反而,大环境优质,周边配套较齐全,物业管理得好的小区,不管年代多久,出手都容易,且价格不菲。这也是我劝大家买房子,要自己的能力范围内,要买就买好,否则就干脆等子弹凑够了再下手的原因。同时,也给房企提出了现实要求,多一些社会责任感,建好房子,与优秀的物业公司合作,一套房子管到底,不要钱一数就万事大吉。