在结婚率不断跌破的同时,离婚率是节节攀高。

离婚可不是扯个证就能一劳永逸的事。产分割是是离婚中很重要的一个争议点。解决房产分割问题之前,要先解决房产权属问题。

今天我们要讨论的是比较常见的一种情形:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,这类房产离婚时如何处理?产权是否一定就归首付一方呢?夫妻共同还贷及增值部分如何计算和分割呢?

依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

真实案例:

男方在与女方结婚之前,在XX市买了一套房子,以自己的名义签订了买卖合同,房子首付30万,剩下的办理了银行按揭贷款手续。房产证在婚前出来,登记在男方自己的名下。夫妻两人结婚时,这个房子就作为婚房了。

男方的收入较多,想着自己可以养家,也可以解决房贷的问题,女方的收入就自己花了,不用女方还贷。然而,男方的收入会统一交给妻子分配,一部分用于还房贷,那一部分用于生活支出。

最后,观念不和,女方提出离婚,要求分割上述的这套房产。

男方坚持,这套房子与女方无关:房子是自己婚前首付的,并且登记在自己的名下,婚后也是自己一个人在挣钱养家付房贷,女方一分钱都没有拿出来还贷款,凭什么离婚的时候这个房子要分给女方。

以上案件中的情况,相信也是在现实生活中比较常见的情况。那法院最终如何处理呢?

男方要想获得这套房子的产权,而女方要想分割房产获得补偿,就要符合以下五个条件,才可以适用这个法条来处理这个案件中的房产分割,回到我们的案件中。

第一,这套房子确实是男方婚前以自己的名义和房开公司签订了房屋买卖合同;

第二,男方以自己的个人财产婚前支付了首付款30万;

第三,婚前以自己个人名义在银行办理了按揭贷款;

第四,房子登记在男方一个人的名下;

第五,婚后用夫妻共同财产还贷。

其他的四个条件,这套房产是满足了。但是说到婚后用夫妻共同财产还贷,本案中,还贷的钱是否属于夫妻共同财产还贷呢?男方说房贷都是我一个人还的,我妻子根本就没有参与还贷。那么根据我国婚姻法的规定,婚后的收入,首先推定为夫妻共同财产,除非夫妻双方有约定财产AA制,或者是有法律规定的其他归夫妻一方的财产。

本案中,男方婚后工资收入等来源,属于夫妻共同财产,男方也没有证据能证明,婚后用于还贷的钱是他自己的个人财产。因此,本案中,还是满足婚后用夫妻共同财产还贷的条件。

因此,法院处理的时候,可以让双方就房屋处理进行协商,协商不成的,法院最终判决这套房子的归产权登记一方也就是这个男方,还没有归还的贷款为产权登记一方的个人债务。

双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法照顾子女和女方的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。也就是这个男方给予这个女方补充。

那么夫妻共同还贷及增值部分如何计算?关于还贷部分,根据银行还贷记录应该不难计算出来。

如何计算房屋的增值呢?

房屋的增值,从字面上来理解就是指当时买房的时候购房价格和当前房屋的价值之间的差价,实践当中,通常还包含了装修的价值。一方婚前买房,婚后共同装修。

法院在实践中计算房屋的增值方式也很多,目前还没有一个确定统一的做法,但是,法院采用比较多的,相对比较公平的计算公式是:双方应共同分割的部分=夫妻婚后共同还贷部分➗实际总房款(总房屋本金+已还利息)✖️离婚时房屋的实际价值,这样的计算方式相对比较公平。