绵阳价是由哪些因素决定的?

大环境决定的。国家把房地产作为支柱产业,扶持房地产,买房给优惠给补贴的时候,绵阳房价自然会一路走高。

市场决定的。说白了就是供需关系决定的。10个人抢一套房子肯定比10套房子供一个人选的时候价格高的多。

房子的品质决定的。这个品质包括房屋质量,开发商的品牌号召力,地段、配套等综合因素。品质房源多,全城的均价就高,如果全城都开发的安置房档次,房价自然就会走低。

但自房地产市场化以来,还有一个因素左右着房价,那就是涪城区。对,绵阳房价有一方面是由涪城区决定的。

绵阳市别称“涪城”,在涪城人心目中,整个绵阳城都属于咱涪城区的。不到涪城,你根本就算不上到了绵阳城。

绵阳的城市扩张、旧城改造、棚户区改造、城市升级,都是从涪城区开始。从90年代起,绵阳城大量的企业外迁、车站外迁、行政中心外迁,留给了涪城区大量可供开发的土地,所以,涪城区无论是开发量、销售量、销售额在全城都是一览众山小,有时候全城几个区域版块加起来都不如涪城区多。

随着一轮接一轮的开发,涪城区的房子越长越高,越长越密,基础设施越来越完善,无论是商业、教育、文化、金融等资源,都是其他任何区域无法比拟的,所以地价、房价也就成了绵阳的标杆。到目前,涪城区(不含下辖周边乡镇)的房价,差不多也是其他区域1.5倍—2倍这个概念,除非开发商属于钱多人傻开发的产品拙得不能再拙的那种。而且,水涨船高,这个价差可能永远也不会改变。

这个区左右着绵阳的房价,但今年仍难王者归来  第1张 这个区左右着绵阳的房价,但今年仍难王者归来 房产资讯

这是为什么呢?一个城市的起点,永远都是中心,这是几千年的历史积淀,人们的消费习惯决定的。中心,永远凝聚着这座城市最完善最优质的资源。无论大城小城,都必须回归主城,哪怕是像鹤岗这样倒霉的城市,它的中心,都不可以是想象中的白菜价。虽然近几年来,城市病越来越突出,中心城区的宜居性贬值,改善型购房者都外迁到1环以外,1.5环沿线,但并不是城中心的房子不重要了,而是更重要了,重要就重要在用它来赚钱了。

目前,城中心的房子月租差不多在25—30元每平米,差不多相当于新区偏一点的商铺租金。1.5环沿线的房子再好,只能自住,否则就只能空置,不能时时刻刻为你赚钱,所以,这就是城中心的房子再贵都很抢手的原因。

城中心的开发量大,绵阳主城区商品房的均价就高,反之就低。

绵阳涪城区的楼市高歌猛进了20几年,直到富临大都会、东方广场、跃进路1958、长虹国际城前三期开发完毕后,市场戛然而止,从老大哥一步到位成了绵阳楼市的边缘。

这是什么原因呢?20多年时间,绵阳的两轮旧城改造完毕,新区开发占主导地位。虽然城中心仍在开发,但都是小打小闹,价格卖得再高,毕竟量小,左右不了房价的格局。

根据绵阳市“棚改攻坚”计划,从2019年起,全市计划实施危旧房棚户区改造项目高达44个,计划投入资金95亿元,也就是说,差不多绵阳主城区90年代以前的房子(包括城中村)都该纳入改造,这也是城市上档升级的必然归属,其涉及面积之广,投入资金之大,史无前例。

但是,社会进步了,法制完善了,现在旧改的难度也就比前两轮旧改的难度更大了。差不多巴掌一块地,仅仅是拆迁工作就要做上好几年。比如通安巷地块、金桥商场地块、东方红大桥地块等等,这些都是旧改难的缩影。

旧改难,注定涪城区楼市的王者地位一去不复返。不用说新的拆迁,现在围起来的待建地块,如红星街老市委地块,南街原电视台地块,估计等到新的房源上市,都要一个五年计划了。

再看今年,根据淘先生的踩盘,涪城区目前在建在售的仍然是跃进路、南河坝、先锋路几个老盘,都还是后续建设,而且工程进展缓慢,每次开售的房源不多。由于种种原因,御营坝绢纺厂地块今年上市的希望也不大。

只要涪城区楼市当配角,绵阳房价就难以上涨,加之中美贸易战这样复杂的国际局势和低生育、老龄化、产业支撑不足等现实原因,今年下半年,绵阳房价的大方向可以预见:稳中见微跌!