楼面价突破8000元/平方米的地块成交在四川绵阳这座城市“炸开了锅”。

按照当地开发商的预测,加上各类成本及合理利润计算,该地块销售单价可能达到14000元/平方米,而该地块周边当前新建住的均价仍在7000元/平方米~8000元/平方米之间徘徊。

此类高价地的出现引发了人们对于绵阳这些中小城市土地拍卖价格日益上升的担忧。在部分中小城市,土地拍卖热情在今年快速升温,成交溢价率超过100%的地块频频出现。

尽管仍有约四分之一的土地出现流拍,但据研究机构数据显示,今年来,绵阳的平均土地成交溢价率已较去年翻了一倍。

“地王”乍现

5月中旬,绵阳市土地矿权交易服务网信息显示,绵阳市科创区园艺山人工湖地块以6.54亿元的价格拍出,起拍价格约为3.81亿元,成交溢价率71%,成交楼面价8364.9元/平方米,成为近期绵阳“地王”。该宗地块由两部分组成,一是87.954亩的居住用地,二是9.776亩的服务设施(商业)用地。

据《中国经营报》记者了解,上述地王的摘取者为绵阳高新建设开发有限公司(以下简称“高新开发公司”),其母公司是绵阳市科技城发展投资(集团)有限公司(以下简称“科发集团”),科发集团作为当地政府的平台公司,在土地一级开发整理方面拥有垄断优势,其经营模式是将相关土地进行整理后交于政府挂牌出让,出让完成后不仅能享受土地整理成本返还,还将从土地出让收益中与政府分成。

记者实地走访看到,该宗地目前已经被印有科发集团宣传内容的广告围挡,但围挡之内的土地上依然有农作物、林木及供人休憩的棚屋,未见有土地整理及建设的痕迹。

随着地王的出现,绵阳楼市“亢奋”异常。记者在绵阳多个楼盘走访时了解到,科发集团摘取地王一事,已经成了置业顾问们向购房者推销“房价要涨”的惯用手段。

其中,涪城区的中央华府项目及科创区的中梁御府项目,更是将地王的具体信息在售楼部进行了广而告之。中梁御府工作人员直言,根据最低成本测算,科发集团地王项目日后销售单价至少会达到14000元/平方米,而中梁御府紧邻地王,均价目前才7300元/平方米左右,“以后绵阳房价还会上涨。”

不过,上述中央华府工作人员也对记者表示:“科发集团是国企,这块地也是它自己的,现在是自己土地拿出来自己拍。”

据科发集团此前多份债券融资公告显示,公司经营模式主要是依据中国(绵阳)科技城管理委员会《关于授权科发集团为科技城范围内土地整理和前期开发业主的批复》(科技城官位函〔2018〕68号),确认科发集团为科技城范围包括绵阳市高新区、科创区、经开区、农科区内土地整理和前期开发主体,土地收入除上缴省、市政府收益和有关税费外,其余部分划归科发集团。

其盈利方式为,科发集团土地开发业务收入包括成本返还和收益返还两部分,具体为科发集团前期对相关土地进行开发整理,达到出让条件后通过绵阳市国土局招拍挂出让,而待拍得企业将土地款全额支付到位后,绵阳市扣除相关费用,再将成本和收益返还给科发集团。

其中,土地开发成本通过由国土局和财政局统一核算后全额返还,而工业用地土地出让净收益100%返还科发集团,非工业用地土地出让净收益由绵阳市政府和科发集团按4:6进行分成,科发集团拿6成。

此外,公告中还提及,政府赋予科发集团的职能,使得科发集团在科技城范围内包括产业投资、土地整理开发、基建等方面处于垄断性地位。

“土地整理其实就是完成相关地块的清苗补偿、拆迁户安置等事项,如果后期有开发打算,缴纳土地出让金的一半就可以在地块上打围。”当地接近政府部门的业内人士说,现在土地一级开发名义上都是国土部门来做,国家已经不允许交给企业来做,但科发集团毕竟是国企,应该是和政府有协议,相当于是政府委托。“虽然还是要走正常的招拍挂流程,但实际上没有人跟他竞争。”

“这就是左手倒右手,包括土地溢价等在内,数据看上去会漂亮一点,后面还会拉动区域的地价上升。不过像科发这种国企不会像民营企业一样实打实掏钱,可能会跟政府有一些内部协议,当然具体情况只有他们内部才知道。”当地一家知名地产企业负责人在受访时说。

记者了解到,2018年3月,科发集团控股子公司四川发达伟业投资有限公司分别以溢价42%和46%的代价取得绵阳三台县的两宗土地,两宗土地起拍价均为240万元/亩,成交价分别为342万元/亩和351万元/亩。

土地成交溢价率翻倍

据中指院数据显示,2018年,绵阳成交土地均价4330.6元/平方米,平均溢价率33.37%;进入2019年后,成交土地均价3768.81元/平方米,平均溢价率70.13%。

记者粗略梳理绵阳市2018年以来土拍结果发现,2018年绵阳共拍卖288宗地块,其中82宗流拍,流拍率为28.47%;2019年初至5月25日,共计拍卖43宗地块,其中流拍11宗,流拍率为25.58%。

据绵阳市2018年财政预算执行报告显示,全市地方一般公共预算收入124.54亿元,其中税收收入为78.62亿元。而政府性基金预算收入则为196.64亿元(其中国土方面收入161.24亿元)。

上述某知名房企负责人介绍,绵阳去年楼市行情比较弱,供出售的商品房达到180多万平方米,随着多宗高溢价地带动房价提升,今年的市场要好一点,全市均价在8000元/平方米左右,跟以前比,去化周期估计可能快一点,但“库存量仍然比较大,算下来大概还要卖一年半左右”。

“2018年下半年整个绵阳行情都不太好,政策紧缩使得开发商拿地有很多限制条件,融资困难,从去年下半年开始,开发商资金链很紧张。”上述某知名房企负责人坦言,进入2019年后市场才有所回暖,土地价格不断上升,尤其是科发集团拍出超过8300元/平方米的楼面价后。

当地行业人士介绍,科发集团地王项目所处的园艺山,实际上位于1.5环,为主城区边缘。

科发集团2017~2018年年报显示,其总营收从2017年的57.38亿元飙涨至104.52亿元。其中,房地产销售收入分别为1.23亿元和2.87亿元,毛利率从7.59%上涨至15.90%。年报就此解释称,是因2018年新增楼盘项目以及绵阳商品房均价较2017年出现大幅增长。

《中国经营报》记者也就拿地及当地土地出让等情况分别向科发集团、绵阳市政府发出采访请求,科发集团为此表示:“涉及商业秘密,不便回复。”而绵阳市政府未予回应。